FAQ

 

NAJCZĘŚCIEJ ZADAWANE PYTANIA

  

Zgodnie z definicją zawartą art. 6 ustawy wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości . Właściciele wszystkich mieszkań stają się udziałowcami nieruchomości wspólnej, na którą składa się grunt, na którym stoi budynek oraz te części budynku i urządzenia, które są własnością wspólną.

Z Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2000 r., numer 80, pozycja 903, ze zmianami) wynika, że w momencie podpisania przez dewelopera pierwszego aktu notarialnego z kupującym mieszkanie, z mocy prawa dochodzi do powstania Wspólnoty Mieszkaniowej. 

Udział w nieruchomości wspólnej obliczany jest jako iloraz powierzchni użytkowej lokalu i sumy powierzchni użytkowych wszystkich lokali w danej nieruchomości. Do powierzchni użytkowej lokali dodaje się powierzchnię pomieszczeń przynależnych ( piwnic). Powyższy sposób obliczania udziałów w nieruchomości wspólnej wynika wprost z art 3 ust. 3 uwl.

Określony udział w nieruchomości wspólnej ma istotne znaczenie praktyczne dla właściciela lokalu. Dotyczy to takich zagadnień jak:

-głosowanie na uchwałami , które odbywa się udziałami w nieruchomości wspólnej, a więc osoba posiadająca większy udział, posiada "większą siłę głosu" ,

-udziału w kosztach - zgodnie z ustawą o własności lokali (art 12 ust. 2 uwl), współwłaściciele nieruchomości wspólnej partycypują w kosztach jej utrzymania oraz w innych nakładach na nieruchomość (ale także w dochodach jeżeli występują), zgodnie z posiadanymi udziałami, dotyczy to zarówno kosztów bieżącego utrzymania nieruchomości jak i ewentualnych remontów i innych nakładów na nieruchomość wspólną , -udział w nieruchomości wspólnej przekłada się także na identyczny udział we własności gruntu (lub w użytkowaniu wieczystym), ma to znaczenie m. in. w wysokości podatku od nieruchomości.

Udział w nieruchomości wspólnej jest proporcjonalny do wielkości zakupionego mieszkania wraz z pomieszczeniami przynależnymi (czyli z piwnicami), a więc im większe mieszkanie, tym większy udział w nieruchomości wspólnej.

W momencie podpisania aktu notarialnego właściciel mieszkania staje się współodpowiedzialny za stan techniczny budynku, w którym mieszka. 

Wśród opłat wnoszonych regularnie przez Właścicieli na rachunek bankowy Wspólnoty wyróżnia się:

-    zaliczkę bieżącą na zarządzanie nieruchomością wspólną , związaną z pokryciem bieżących kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej tzw. zaliczka na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej

-    zaliczkę na fundusz remontowy, przeznaczoną na pokrycie kosztów obecnych oraz przyszłych remontów i modernizacji wnoszoną na wyodrębniony rachunek

-     zaliczka na koszty związane z utrzymaniem indywidualnych lokali, opłacane bezpośrednio dostawcy mediów (jak np. koszty dostawy ciepła, wody do lokalu, czy koszty wywozu nieczystości) i rozliczane z nim za pośrednictwem zarządcy nieruchomości wspólnej. Zaliczkę płaci się odpowiednio do udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Im większy udział, tym jest ona wyższa.

Właściciele mieszkań płacą za utrzymanie części wspólnych nieruchomości, nawet jeśli z nich nie korzystają. 

Opłaty eksploatacyjne związane są tylko z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Miesięczne opłaty na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej ( opłaty eksploatacyjne) wylicza się według podanego poniżej wzoru:

Zaliczka                      = Powierzchnia użytkowa lokalu wraz powierzchnia przynależną                            X stawka

eksploatacyjna                                                          ( z piwnicami)

Jednym z obowiązków Właścicieli lokali wchodzących w skład Wspólnoty Mieszkaniowej jest terminowe regulowanie zobowiązań z tytułu utrzymania własnego lokalu oraz partycypowania w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Wyraz temu daje w ustawie o własności lokali art. 3 ust.1 : „ właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu , jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Opłaty te to zgodnie z brzmieniem art. 15 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. maąa być płacone do 10-go każdego miesiąca. Wysokość stawki eksploatacyjnej uchwalana jest na podstawie uchwały. Jej wartość wynika z planowanych wydatków ustalonych na podstawie sporządzonego planu gospodarczego , w którym umieszczone są wszystkie planowane koszty w ujęciu rocznym w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej wszystkich lokali. Członkowie wspólnoty mieszkaniowej uchwalają roczny plan gospodarczy (najważniejsze zadanie wspólnoty), uwzględniające koszty sprzątania nieruchomości wspólnej, ochrony, wywozu śmieci, konserwacji i napraw, itp. Należy także pamiętać o ubezpieczeniu budynku oraz podpisaniu umów z dostawcami mediów i podwykonawcami

Na zebraniu Zarządca przedstawi Członkom Wspólnoty plan gospodarczy i proponowaną wysokość zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt. 3 oraz art. 30 ust. 2 pkt. 1 u.w.I.). To do Właścicieli lokali należeć będzie decyzja o wysokości zaliczek na pokrycie kosztów eksploatacji nieruchomości(art. 22, ust. 3, pkt. 2 i art. 30, ust).

Ustalając wysokość zaliczek konieczne jest uwzględnienie tego, że wszystkie zaliczki podlegają rozliczeniu po zakończeniu roku kalendarzowego w pierwszym kwartale (do dnia 31 marca ). Nic nie stoi na przeszkodzie, aby w lutym czy marcu 2012 roku skorygować wartość zaliczek, bo wówczas znane już będą koszty funkcjonowania wspólnoty w 2011. Podkreślenia wymaga to, że Właściciele płacą zaliczki przez cały rok kalendarzowy do 10 każdego miesiąca.

Po zakończeniu roku kalendarzowego każdy Właściciel otrzyma od Zarządcy pisemną informację, ile wpłacił na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej

(z wyszczególnieniem wydatków) i czy wpłacone kwoty były wystarczające. W wypadku niedopłaty musi dopłacić, a gdy ma nadwyżkę - może ją odliczyć z wpłat przyszłych okresów lub domagać się od Zarządcy zwrotu.

Warto przy tym podkreślić, że jako właściciele lokali i współwłaściciele nieruchomości wspólnej powinniście Państwo dążyć do zoptymalizowania nakładów na swoją własność, pamiętając jednocześnie o tym, że zbyt małe nakłady po latach mogą doprowadzić nieruchomość do utraty jej wartości.

O tym, co obejmują koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, mówi art. 14 ustawy o własności lokali. Zgodnie z nim są to wydatki na: remonty i bieżącą konserwację, utrzymanie porządku i wywóz nieczystości, płace członków zarządu (lub zarządcy), ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, jeżeli nie pokrywają ich sami właściciele lokali. Zalicza się także opłaty za: energię elektryczną, ciepłą i zimną wodę, gaz, antenę zbiorczą i windę. Płaci się też na fundusz remontowy (jeśli wspólnota taki ustali).

Comiesięczne „opłaty za ogrzewanie" uiszczane przez poszczególnych użytkowników (Wspólnotę ) na podstawie przewidywanej ilości ciepła zużytego w całym budynku w nadchodzącym okresie rozliczeniowym i podziału tego ciepła na poszczególne lokale. Jeśli „prognozy" znacznie odbiegną od rzeczywistości, lub z innych względów wysokość zaliczek zostanie ustalona na zbyt niskim poziomie, tym wyższe dopłaty będą musieli uiścić użytkownicy lokali po rozliczeniu danego okresu.

. Zarządca musi dokonać zbilansowania opłat, polegającego na porównaniu wysokości rzeczywistych opłat za ciepło (należności Wspólnoty wobec MPEC wg wystawionych faktur) oraz zaliczek wpłaconych w tym okresie przez użytkowników lokali. Przy naliczaniu i rozliczaniu kosztów centralnego ogrzewania należy wziąć pod uwagę, że cześć składowa kosztów znajdujących się na fakturze za ciepło ma charakter opłaty stałej pobieranej za tzw. gotowość i przesył. Zatem opłata za centralne ogrzewanie składa się z następujących elementów: - kosztów stałych -kosztów zmiennych

Koszty stałe są ponoszone przez wspólnotę przez cały rok, niezależnie od faktycznego poboru ciepła. Wielkość tych kosztów zależy od mocy zamówionej dla budynku na potrzeby centralnego ogrzewania i podgrzania wody, która wynika z dokumentacji technicznej.

Koszty zmienne natomiast wynikają z ilości zużytej energii cieplnej. Zużycie to jest mierzone za pomocą licznika ciepła zainstalowanego w węźle cieplnym. Energia cieplna zużywana jest w budynku na dwojakiego rodzaju potrzeby - centralne ogrzewanie oraz podgrzanie wody.

Po rozliczeniu danego okresu, suma pieniędzy zapłaconych przez wszystkich użytkowników lokali w danej nieruchomości (budynku) musi być równa kwocie w płaconych zaliczek. Dlatego też zarządca dokonując analiz kosztów powinien wnioskować o bieżące zmiany wysokości zaliczek stosownie do sytuacji.

Rozwiązanie takie pozwala uniknąć drastycznych jednorazowych dopłat po rocznym okresie rozliczeniowym.

Zgodnie z zapisem zawartym w umowie przedwstępnej, jaką każdy z Państwa zawarł z developerem NABYWCA zobowiązuje się do ponoszenia kosztów utrzymania lokali i części wspólnych od protokólarnego przejęcia i odebrania kluczy do lokali.

Podsumowując wszystkie przedstawione informacje zaakcentować należy, że podstawowym celem pierwszego Zebrania Wspólnoty jest wyłonienie Zarządu Wspólnoty dla nawiązanie współpracy pomiędzy Zarządem właścicielskim, a wyspecjalizowaną firmą zarządzającą nieruchomością wspólną oraz przyjęcie wszystkich niezbędnych dla prawidłowego funkcjonowania Wspólnoty uchwał i regulaminów.